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营销战略包括哪三大战略

□ 本报记者 王惜纯

“这是一个转折点，将使我们在中国进一步对竞争对手发起挑战，在未来，我们可能再没有机会与竞争对手接触。”日前，万科企业股份有限公司(以下简称万科)董事会主席郁亮在2021年年度股东大会上表示。

郁亮认为，2021年万科开发业务同比下降了11.4%，是由于交付面积和销售价格均同比下降所致，开发业务的利润率下降到8.8%。他同时表示，当前的环境和政策环境对万科的房地产开发业务没有影响，万科对于其他的业务没有进行投资，对行业环境有信心，也对公司业务经营没有影响。

万科并非少数与竞争对手正面交锋的房企。日前，首批集中供地落下帷幕，厦门、成都、武汉、杭州等多个城市也陆续公布第二批次的住宅用地出让公告。

2021年，在政府不断推进的“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下，不少房企在陆续退出地产业务之际，亦对新赛道有所布局。有消息称，龙湖、碧桂园、金地、华润置地、新城控股等多家房企已陆续参与其中。

克而瑞研究中心认为，根据各房企的布局规划，他们将率先在广州、深圳、成都、苏州等重点城市新入局新赛道，且此次广州和深圳两座一线城市率先启动第二批集中供地，合计或将出让22宗地块，均是广州供地最少、成交最快的城市。

当然，地块在挂牌出让前的数日内也会被“炒热”。有市场人士指出，在“三道红线”、贷款集中度管理、收并购融资受限等一系列调控之下，广州楼市已经从高增长、高利润时代逐渐步入了下降通道，现在能够参与广州集中供地的房企是一个对新城市、新赛道、新品类有独特理解的房企。

例如，广州今年推出的14宗地块中，位于天河、黄埔和海珠的地块有7宗已经成交。其中，黄埔区岭岭路以东、马步山路以北、嵩山路以西地块吸引了11家房企参与竞争，而美的置业凭借自身在项目开发中的较强管理优势以17.4亿元竞得该地块，楼面价超过16万元/平方米。

但从目前《中国企业家》获得的竞拍信息来看，拿地房企的数量并不多。黄埔区岭岭路以东、马步山路以西地块，总出让面积7934.8平方米，与此次广州集中供地的总用地面积相比少了1320.8平方米。

按照出让文件，这块地将分为三期建设，前一期是2019年底在黄埔区岭岭路以东、马步山路以北、嵩山路以西地块兴建的项目，占地面积11801.37平方米，住宅用地面积13085.55平方米，综合容积率为1.0，最高限价为24.36亿元，住宅配套面积9609.78平方米，以此计算，毛坯限价为22万元/平方米。

而第三期出让的土地面积为2021年8月3日在黄埔区岭路以东、嵩山路以北、嵩山路以西地块兴建的项目，占地面积约6263.33平方米，容积率为1.6，最高限价为18.87亿元，住宅用地面积2041.32平方米，以容积率的1.4为单位计算，毛坯限价为22.27万元/平方米。