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信长之野望创造

近几年中国房地产行业所发生的变化令我产生了这样一个想法:如果房地产企业都陷入同质化的问题，我们能不能靠内在创新和体制改革，来解决问题?

这样的思考给我的启示是:企业如果追求短期的经济效益，那就不该只满足短期的“快”。而是要在保持长期“好”的前提下，把企业做大做强，做到长线稳健发展。这样的企业才有可能创造出更多的价值，才有可能避免被“卡脖子”。

中国应该要进行的一次真正的、强大的创新，是要有内在的创新。

近年来，房地产企业开发的模式、产品、模式、思维、管理等方面出现了很大的变化，这些变革极大地挤压了我们的利润空间，让企业的内生动力受到了极大的挑战。

而现在，如果只是在传统的投资模式基础上，对业务进行创新，却很难实现内生的突破。创新的本质，其实是在不断地改造我们的组织结构、能力结构，使得我们的生产效率、运营效率、组织效率等各个方面得以提高。

过去传统的投资模式下，开发商赚取房地产开发的钱，把钱放到房地产开发企业的系统里，但现在是房地产企业获取投资的钱，把钱放到开发商的系统里，最终的结果是开发商无法把这笔钱用到它能够直接投入生产的项目中去。

我认为在这个大变革下，我们应该继续创新的方式，而不是现有的投资模式下，有所谓的“融资模式”。

金融机构对房地产行业，尤其是对于金融科技的支持还有很大的空间，现在的重点应该放在对于银行的服务方面。银行为房地产企业提供信贷支持，包括房地产开发贷款，能够有效地控制住它的负债，防止其因流动性问题对银行的贷款风险产生影响。

地产行业周期会反复

中国基金报:目前，地产的政策已经从紧转向松绑，2022年，全国房地产开发投资的同比增速大概会在个位数吗?在此背景下，您认为2022年，开发商的流动性状况如何?信用风险会不会逐渐缓解?

房企:2021年开发商的现金流量净额相比2017年水平应该是一个上行的状态，是受到疫情后经济的持续复苏，开发商需要通过销售来获取资金以恢复其销售。由于当前地产行业流动性确实很宽松，开发商也会通过继续拿地补充流动性，可以看到2021年12月的销售数据有一定的改善，2022年房地产市场回暖的迹象可能不明显。

整体来看，当前房地产行业的经营状况还没有明显好转，还在修复之中，如果未来金融政策发生转向，更多的房地产企业可能会通过进一步的销售回款来逐步改善现金流。

在房地产开发行业，目前整体流动性较为紧张，随着融资政策放松，融资环境有望逐步改善，开发企业也会加大销售回款，按照正常的开发节奏去推进销售，可以看到2021年房地产企业全年的销售业绩依然保持较快增长，但增速明显下滑，与2019年相比下降16.5%。

新京报贝壳财经:2021年四季度以来，房地产开发企业拿地面积同比下降，同比降幅显著。新京报贝壳财经:你认为今年市场会出现什么样的走势?

宋红卫:2022年，可能整体的土地市场和销售情况会好于2021年。目前市场还处于一个政策底的阶段，2022年是在政策的逐步放松过程之中，也是一个供应量增速在放缓的过程之中，预计整体的土地购置面积会比2021年的同期水平下降4%-6%。