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及存在该优势和缺点的原因

原标题:房地产行业调控升级的后遗症

来源:吴德周编著的中国房地产市场展望

导读

随着国家层面对于房企、地方政府的严厉调控措施，房地产行业已经连续两年经历了快速下行的态势。数据显示，2020年末房地产企业开发投资完成额24.4万亿元，同比增长4.9%，较2019年年末增速大幅回落14.0个百分点，增速与2017年相比降幅达到78.4个百分点。房地产市场持续下行，并与2008年金融危机和2012年金融危机出现类似。从具体城市来看，此次房价、土地市场迅速降温的局面也与房地产市场对居民资产配置的需求有关。

在过往的房价快速上涨阶段，中国房地产行业一直是居民财富增值的重要组成部分。随着房地产市场持续下行，居民住房需求增速逐渐放缓，同时居民家庭负债率也在不断上升。根据《2018年中国家庭金融调查报告》，2018年中国家庭金融资产负债表中，住房和金融资产占比为54.7%，比上年上升1.9个百分点，比2018年提高2.6个百分点。

房地产的资产配置有三方面特征:一是居民住房资产占比不断增加。2018年中国城镇居民住房资产配置比重为54.7%，较上年上升5.9个百分点。二是居民家庭住房负债占比不断下降。中国城镇居民负债率由2018年的61.9%下降到了2019年的58.9%，比上年末下降了0.6个百分点。三是居民家庭住房资产结构持续改善。2018年中国城镇居民负债率为48.9%，比上年下降4.9个百分点，比2018年降低了3.6个百分点。

为什么居民家庭住房资产配置比例下降，是居民收入增长受到房地产市场不确定性的影响。

由于房地产是居民消费的重要渠道，房地产市场快速下行将带来居民消费能力的下降。2008年金融危机以来，房地产市场急剧下行，居民收入下降，消费能力下降，甚至出现了更多的负面因素，比如房价下降、收入下降、贫富差距拉大等。

住房资产主要包括住宅和非住宅类。截至2020年末，居民家庭住房资产占比为66.6%，相比上年下降2.7个百分点。其中住宅类占比为45.5%，比上年下降2个百分点;非住宅类占比为9.6%，比上年下降2.6个百分点。

在我国，在相当长的一段时间内，都是货币化严重的住房资产，房价收入比长期保持在30%以上。我国过去40年的发展，是由房地产市场、经济发展等因素共同推动的，房贷利率也持续上涨我国从金融危机以后出现了“去杠杆”的风险，也是经济发展到一定阶段，需要依靠高房价去拉动经济增长，而房地产市场和经济增长的“过快过高”，导致了房价快速攀升，房地产市场过快发展，其危害和结果也引起了中央政府的高度重视。

《21世纪》:从房价来看，中国城镇居民的住房自有率长期保持在60%以上。但近些年，中国的房价快速攀升，也带来了比较大的金融风险。目前，在人们的观念中，房地产“一地独大”的情况是否会得到根本性的扭转?

丁一凡:从这个意义上来讲，实际上中国的房价，特别是房价快速攀升，还是存在着较大的金融风险的。原因是中国现在的经济发展，实际上是沿着制造业链和产业链的，现在这个阶段是一些中小企业的生产和经营需要融资，很多产业和企业为了减轻负债，还有生产经营活动，但如果这些生产和经营的链条，比如做的制造业要贷款的话，又会面临融资成本的上升，企业对于贷款利率是非常敏感的。