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佳源梦想广场，位于上海市浦东新区莘庄工业区南小东，是央企佳源集团打造的生活区，与附近的龙湖国际广场、金茂府、汇天公馆等组成了居住区。位于南小东的佳源梦想广场，位于虹桥CBD附近，是2020年获批的央企华发集团旗下的生活服务综合体项目，2020年12月22日正式对外开放。

如今，佳源梦想广场已成功开业运营。这里包含了居住、教育、健身、医疗、商务、产业配套、商业和购物等服务，是一种特色的商业体，通过经营和社区服务，为周边居民提供不同品质的生活和服务，寓居生活于功能之中。佳源梦想广场是全国首家和中国恒大、万科、恒大物业等房企联名打造的社区服务综合体项目。

8月19日，佳源服务股份有限公司在港交所发布公告称，全资附属公司于6月30日的公司债券发行上已获得中国证监会批准，并已于6月30日开始在全国范围内实施。该笔债券为5年期固定利率债券，债券代码107129，评级为AAA，发行金额为4亿元。票面利率为2.5%。

上述消息公布后，佳源服务港股股价大涨超15%。截止当天收盘，佳源服务报2.41港元/股，涨幅达7%，总市值为53.22亿港元。

业绩压力叠加发债加杠杆

根据业绩预告，佳源服务2021年上半年的溢利预计将由上年同期的4.25亿元下降至约3.85亿元，下降约54%。其中，公司拥有人应占利润较上年同期下降约70%，是由于公司为长期资本开支进行拨备所致。

针对业绩亏损的原因，佳源服务在业绩预告中表示，是由于在2021年上半年，公司继续对公司已签约和已收取物业服务合同的2021年到期物业服务的收入和毛利率进行重新评估，而新获取项目的住宅物业服务面积和物业费收入预计较2020年同期大幅下降，加上计提的减值准备增加。

在盈利能力层面，根据年报数据，2021年上半年，佳源服务实现收入9.72亿元，同比上升43.07%;毛利率为27.6%，较上年同期上升1.9个百分点;净利润为-2.68亿元，较上年同期下降2427.37%。

在财报中，佳源服务表示，尽管业绩亏损，但公司在后续销售及管理等项目销售上没有受到影响。在商管、社区增值服务、土储方面，截至2021年6月30日，佳源服务的物业管理面积达到1.7亿平方米，城市服务面积为4340万平方米，合约管理面积为1.03亿平方米，占2021年1-6月合约管理面积的80.6%。其中，商管、社区增值服务、土储面积占2021年1-6月合约管理面积的40.2%、44.9%、16%。

对于出现亏损的原因，佳源服务称主要受第三方外拓及非核心物业拓展、及财务费用增长及新收购项目毛利率下降所影响。但值得一提的是，2021年上半年，佳源服务在管面积达到1.76亿平方米，较2020年末增长18.7%;在管面积中，新增非业主增值服务面积合计1350万平方米，同比增长78.7%。

毛利率增长，同时，佳源服务的毛利率也不断走高。

2018年~2020年，佳源服务的综合毛利率分别为17.3%、16.6%和23.4%，其中2020年及2021年上半年，毛利率分别提升6个百分点、5个百分点。